“土地資源日益稀缺，對(duì)于物流用地的爭(zhēng)奪，或許將變得更加激烈。”物流業(yè)內(nèi)人士譚志培說(shuō)。
在上海、北京等一線城市，這樣的情況似乎已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)高力國(guó)際發(fā)布的最新研究報(bào)告顯示，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)好，導(dǎo)致上海倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)市場(chǎng)供不應(yīng)求。而優(yōu)質(zhì)土地稀缺，也成為物流開(kāi)發(fā)商最大的困難。
事實(shí)上，物流用地面對(duì)的窘境，并不止于此。
成本考驗(yàn)
“如果條件允許的話，要考慮去河北廊坊建倉(cāng)了！”近日，京東商城CEO劉強(qiáng)東通過(guò)微博發(fā)出感嘆，字里行間都是對(duì)北京倉(cāng)庫(kù)租金上漲的無(wú)奈�！敖衲昶骄蠞q30%，估計(jì)未來(lái)兩年還要漲30%。”
隨著金融危機(jī)陰霾漸漸退去，客戶需求快速增長(zhǎng)，在北京、上海等國(guó)內(nèi)主要城市，倉(cāng)儲(chǔ)資源出現(xiàn)不足，從而帶動(dòng)了租金上漲。來(lái)自高力國(guó)際的調(diào)查顯示，2009年中國(guó)政府推行的激勵(lì)政策以及中國(guó)零售業(yè)的迅猛增長(zhǎng)，導(dǎo)致物流配送中心物業(yè)緊缺。目前上海該類物業(yè)的空置率僅為7%。專家預(yù)計(jì)，今年上海甲級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)物流的設(shè)施的平均租金將繼續(xù)上漲5%~7%。“在租賃倉(cāng)庫(kù)、建設(shè)基地等方面的成本投入，對(duì)國(guó)內(nèi)大多數(shù)物流企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)都很大�！贝筇锛瘓F(tuán)總會(huì)計(jì)師屈傳順坦言。
不過(guò)，物流企業(yè)發(fā)展壯大，擴(kuò)大規(guī)模是必然選擇。僅在快遞領(lǐng)域，就有多家企業(yè)先后推出了購(gòu)地投資計(jì)劃。例如申通總部投資2億元，征地100畝，新購(gòu)9.6米的快遞車輛18輛；圓通投資3.5億元規(guī)劃建設(shè)上海、廣州、成都等集分揀、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的大型運(yùn)轉(zhuǎn)中心，并開(kāi)通了中東、東南亞專線；中通在上海征用52畝土地，投資1.2億元建造新的總部基地……“如果只是在各地建立辦事處或分公司，投入并不是很大。但要是建設(shè)大型集散中心或分撥基地，對(duì)于操作空間、裝備設(shè)施等方面就會(huì)有所要求，必須投入大筆資金租賃或是買地�！鼻鼈黜樥f(shuō)，盡管買地的成本投入更大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)收益考慮，一些物流企業(yè)還是更希望“買”而非“租”。
然而，由于資金實(shí)力上的差距，在地塊的競(jìng)爭(zhēng)上，國(guó)內(nèi)物流企業(yè)往往沒(méi)有外資企業(yè)那樣的優(yōu)勢(shì)。“僅在北京當(dāng)?shù)氐墓I(yè)，包括電子、汽車和醫(yī)療行業(yè)等，均對(duì)倉(cāng)庫(kù)有強(qiáng)勁需求�！奔蚊窦瘓F(tuán)大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力2月14日樂(lè)觀地表示。
這一天，作為國(guó)際綜合的房地產(chǎn)集團(tuán)，嘉民以6250萬(wàn)元在北京購(gòu)進(jìn)了一處倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目——一幢1.654萬(wàn)平方米現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)及一幅4.8055萬(wàn)平方米的可供開(kāi)發(fā)的土地。在他們的計(jì)劃中，還要興建兩幢建筑面積合共3萬(wàn)平方米的倉(cāng)庫(kù)。
到明年第二季度竣工時(shí)，嘉民在北京的物業(yè)總建筑面積就將達(dá)4萬(wàn)平方米。而早在2010年，嘉民集團(tuán)就與河北廊坊市政府簽署了一份諒解備忘錄，計(jì)劃共同開(kāi)發(fā)打造一個(gè)位于中國(guó)北部，即在大北京區(qū)和天津地區(qū)，面積為5平方公里的頂級(jí)商業(yè)及物流樞紐。
憑借雄厚的資金實(shí)力，包括嘉民集團(tuán)在內(nèi)的國(guó)際地產(chǎn)商，已開(kāi)始在中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)了腳跟。當(dāng)然，他們也有許多潛在的競(jìng)爭(zhēng)者。
日前，阿里巴巴集團(tuán)推出千億元倉(cāng)儲(chǔ)體系投資計(jì)劃，其倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)點(diǎn)覆蓋全國(guó)，深度“跨界”物流業(yè)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。而像京東商城、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)等也都投巨資在各地鋪展倉(cāng)儲(chǔ)物流系統(tǒng)。此外，國(guó)內(nèi)的一些房地產(chǎn)商，在各地推出“限購(gòu)令”的大背景下，紛紛將目光從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，如金地、中糧地產(chǎn)、上海復(fù)地、合生創(chuàng)展、富力等等都在不同程度地試水工業(yè)地產(chǎn)。
各路競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使“物流地產(chǎn)”概念日漸火熱，也進(jìn)而推動(dòng)了一線城市相應(yīng)地價(jià)的上漲。據(jù)譚志培介紹，在有些地方，物流用地價(jià)格大大超過(guò)物流業(yè)的承受能力。目前，我國(guó)部分一線城市，如上海、深圳等，物流用地價(jià)每畝高達(dá)60萬(wàn)~100萬(wàn)元。在天津、河北等地，土地價(jià)格也比前幾年提高了3到4倍。土地成本成倍增大，使一些物流企業(yè)進(jìn)退兩難。
在“物流地產(chǎn)”熱潮背后，隱現(xiàn)的似乎并不是倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)的“春天”。
政策瓶頸
“對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的買家，我們會(huì)建議他們?yōu)槲飿I(yè)選址留有充裕的時(shí)間，如有可能，更應(yīng)將選址范圍擴(kuò)大至上海周邊城市，例如昆山�！备吡�(guó)際工業(yè)部董事英奈哲在分析上海倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)前景時(shí)表示，2011年物業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要競(jìng)爭(zhēng)集中在土地資源而非資本，因此轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，或許可以避免激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
在二三線城市，物流企業(yè)更容易拿到地嗎？譚志培認(rèn)為，在全國(guó)各地興建物流園區(qū)的大潮下，物流企業(yè)用地的取得難度已大大降低。不過(guò)，有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，在物流園區(qū)、基地項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，征地困難已經(jīng)成為困擾其發(fā)展的重要因素。例如項(xiàng)目往往受到土地出讓方式調(diào)整和土地宏觀政策的影響，使規(guī)劃不得不一改再改；很多園區(qū)土地手續(xù)辦理放緩，部分項(xiàng)目不能如期開(kāi)工；后續(xù)土地儲(chǔ)備不足，影響遠(yuǎn)期規(guī)劃和發(fā)展等等。
土地置換政策不配套的問(wèn)題較為突出。譚志培解釋說(shuō)，物流規(guī)劃是在考慮一定區(qū)域現(xiàn)狀及未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，居民生活和城市功能空間，城市在區(qū)域中的物流組織地位等因素基礎(chǔ)上，進(jìn)行綜合布局的結(jié)果。為了不多占用土地，需要在規(guī)劃的設(shè)施與既有不符合空間布局要求的設(shè)施之間進(jìn)行土地置換。而實(shí)際情況中，用地政策制定與執(zhí)行者和物流規(guī)劃的制定與執(zhí)行者，兩者之間往往缺乏有效溝通和協(xié)調(diào)，加之土地置換過(guò)程中涉及國(guó)家、地方、行業(yè)和企業(yè)等多方利益，因此有時(shí)經(jīng)常在物流用地問(wèn)題上無(wú)法達(dá)成一致。
拓展用地、增大規(guī)模，往往缺乏資金，在用地政策上也時(shí)常受限。因此，物流企業(yè)更希望相關(guān)部門能夠從政策方面給予扶持。
廣西超大運(yùn)輸公司副總經(jīng)理甘東霞認(rèn)為，現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)不是單個(gè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而是供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，物流是供應(yīng)鏈中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)�？梢哉f(shuō)，它的發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系到各行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展�！拔锪鳂I(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，很多企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)，成立時(shí)間短，實(shí)力薄弱，征地困難，企業(yè)的發(fā)展受到限制，發(fā)展緩慢，物流業(yè)的繁榮無(wú)從談起。”她建議，應(yīng)留出一部分發(fā)展空地來(lái)支持物流企業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，為避免給許多想做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)和個(gè)人以可趁之機(jī)，政府部門必須加大對(duì)土地的管理、審查力度，真正做到合理規(guī)劃土地使用。
中國(guó)物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍也表示，由于土地價(jià)格的提升，新建物流設(shè)施的使用成本往往要高于其他既有設(shè)施的平均成本，入駐企業(yè)要在物流服務(wù)過(guò)程中消化過(guò)高的建設(shè)成本，必定帶來(lái)其客戶成本的上升。這樣，新建設(shè)施不僅無(wú)法降低成本，反而會(huì)提高社會(huì)物流成本。
實(shí)際上，成功的物流基地、園區(qū)，最主要的一個(gè)原因就是合理控制土地價(jià)格，降低基礎(chǔ)設(shè)施的投資運(yùn)營(yíng)成本。李芏巍認(rèn)為：“依照經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地政策對(duì)物流業(yè)的影響十分深遠(yuǎn)，土地問(wèn)題已成為國(guó)內(nèi)物流企業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵�！�
